speed足球投注量-杠杆买房时代宣告终结!别了,美好时代
2020-01-11 17:18:04
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speed足球投注量-杠杆买房时代宣告终结!别了,美好时代

speed足球投注量,来自:财闻汇君

三四线要凉凉?

2019年多地棚改目标“腰斩” !

2019年,棚改面临变局。

截至1月23日,多个省市召开了地方两会和住房工作会议,布置棚改相关工作。

而在中央层面,1月22日,住建部网站公布,2018年,全国各类棚户区改造开工626万套,顺利完成年度580万套的目标任务,完成投资1.74万亿元。

21世纪经济研究院分析师收集整理了部分省市2019年的政府工作报告和近期公布的2019年棚改工作计划,发现尽管全国住房工作会议提出要继续推进棚户区改造,严格把握棚改范围和标准,确保按时保质保量完成全年任务。但受限于各方面原因,一些省份相比2018年,大幅下调了2019年的棚改任务目标。

根据21世纪经济研究院分析师的不完全统计,目前已发布2019年棚改工作目标的省份,其2019年棚改目标均比2018年有所下降,且下降幅度较大。

其中,山西从12.52万套下调至3.26万套;河南从50万套下调至15万套;四川从25.5万套下调至15万套;北京从2.36万套下调至1.15万套;安徽从28.18万套下调至21.45万套; 西藏从3.5万套下调至1.89万套。

各地普遍下调棚改目标,被认为与政策收紧有关。

2018年上半年,三四线城市房价上涨较快引发关注,部分观点认为,棚改货币化政策是推动三四线房价上涨的原因之一。尽管2018年7月,住建部召开会议否认了这一说法,但住建部同时也提出,要因地制宜地推进棚改货币化安置。对于商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策,更多采取新建棚改安置房的方式;商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置。

而更大的收紧信号则在年底传达。去年12月,在住建部下发的2019年的棚改计划中,明确提出,政府购买棚改服务模式将被取消。对于新开工的棚改项目,不得以政府购买服务的名义变相举债或实施建设工程,而是要求以发行地方政府债券方式(棚改专项债)为主进行融资。

防范隐性债务风险,被认为是叫停政府购买棚改服务模式的主要原因。中央在《关于坚决制止地方以政府购买服务名义违法违规融资的通知》等文件中,在棚改领域给政府购买服务模式留了“口子”之后,有地方将一些工程项目、建设支出包装成棚改相关支出,并通过政府购买服务模式支付。由于政府购买服务支出纳入地方政府预算,这实际上形成了地方财政为棚改项目兜底的局面,造成隐性债务风险加大。

此外,在2018年底召开的全国住房和城乡建设工作会议上,数年来首次未提及“去库存”相关表述,被认为去库存任务以阶段性结束。

地产plus认为,一旦没有了棚改项目的支撑,就失去了上涨动力,又没有经济人口来支撑的三四线城市,很令人担忧。

如果还是要在三四线城市置业,要注意哪里的棚改目标是降得特别厉害的,特别是山西、河南、四川省内的小城市,买房要特别小心。

不过有两种城市是例外的:一种是区域中心,或者经济好、产业集聚的地方;二是环上海、环广深、环北京城市群,有一线城市的人口外溢。

再见了!买房必赚的时代!

21世纪经济报道的调查显示,近一两个月来,一线城市业主也“扛不住”,降价的案例比比皆是。

房地产保值增值的神话被打破。背后原因在于,“杠杆买房”的黄金时代终结。作为投资标的,房产的变现能力、流通性逐渐下降,和成交量价的表现一样,开发商、经理人、业主的心态持续焦灼。

更深层次的原因则是,限购限贷政策抑制需求,人口红利也到达临界点,供需结构发生深刻改变,增量市场进入了拐点。

未来,房地产调控大幅放松政策的可能性甚微。多位业内人士预计,信贷偏紧仍然是长期趋势,而房地产税、土地制度等长效机制也将逐步完善,中国住宅市场有望向居住回归,房企纷纷挖掘存量市场新的增长点。

二手房降价潮

图片来源 / 图虫创意

深圳业主张先生在2016年买入龙岗中心城某大盘一套房,时值深圳楼市巅峰时刻,那时他无论如何也不会想到,手中房产在持有的两年间不断贬值。

“小区刚卖出了89平方米的二手房,334万,2016年买价是387万元”,张先生说道。据记者了解,这个项目二期开盘均价4.3万元/平方米,如今成交价约3.75万/平,降幅达13%。

在北京二手住宅市场,也出现了部分业主急售房源。

记者从贝壳找房获悉,北京太阳宫附近某小区一套两居房源从1250万元降至1190万元,下降60万元,另一小区一套三居室则下降100万元,而最高跌幅在地铁10号线某小区,单套三居室直降182万元。

“北京已经跌了一年多了,豪宅更是基本没有什么成交”,中原地产首席分析师张大伟对记者表示。

焦虑的张先生只是众多一线城市二手房业主的缩影。时近1月底,二手房市场延续2018下半年的低迷状态,一线城市仍是二手房价下行调整的重创之地。

而豪宅的有价无市则尤为显著。

日前,有消息称,上海浦东陆家嘴世茂滨江花园近20套豪宅“严重低于市价”抛售,业内哗然。

安居客即时数据显示,世茂滨江花园两片区的挂牌均价为9.03万元/平方米,而目前仍有5套低于7万元/平方米的房源正在挂牌,每套均低于市场价100至200万。

数据还显示,世茂滨江花园均价从去年5月份以来,已连续九月下跌。

在深圳这个楼市“风向标”,以深圳湾和东部华侨城为代表的豪宅和别墅,也同样沦陷。

继东部华侨城天麓爆出业主亏本千万出售房源的传闻,深圳湾豪宅片区皇庭港湾也有个盘直降300万元售出,印证了在深圳“买房必赚”的定论或被颠覆。

而对于豪宅抛售这个关注点,美联物业全国总监何倩茹表示,其实各类房产都有劈价出售的案例,只是豪宅降价的数额更受人关注。

“从去年第四季度开始,确实多了一些降价比例较高的二手住宅。”何倩茹告诉21世纪经济报道记者,目前能卖出去的二手房,大部分都是降价的,幅度大部分在5%至10%,少部分在10%至20%。

二手房市场数据同样凸显了市场低迷。

根据乐有家和深圳市规土委的数据,2018年深圳二手房成交价格和数量在下半年呈现明显缩量下跌,四季度的成交量均在公认的5000套/月的安全线之下,12月更是跌破4000套。

深圳中原数据显示,二手房成交均价方面,深圳已连续四个月下跌。成交数量上,截止至12月23日,深圳12月二手住宅累计成交2699套,相比11月的4175套减少35%。

从二手房价格看,广州更是在一线城市中“领跌”。国家统计局数据显示,2018年12月,一线城市二手住宅销售价格环比下降0.3%,连续四个月下跌。其中,北京、上海、广州和深圳分别下降0.2%、0.3%、0.4%和0.3%。

换房链条被阻断

图片来源 / 图虫创意

多位地产研究人士指出,二手房市场陷入低迷状态,政策调整是主要原因。

就深圳而言,在731新政后,深圳楼市遭受重创,加上经济下行压力增加,市场预期向下。

在政府严格限价、限贷下,一二手房价倒挂现象明显。此外,“三价合一”政策提高了换房成本,二手成交陷入低迷。

诸多业内人士向记者表示,一线城市二套房首付大多高至60%-70%,使一大部分有换房需求的购房者只能趋于观望。

高企的二手房税费也成为了交易双方的负担。“税费高一直都存在的,且没有取消的可能性,购房者只得接受”,深圳链家研究院院长肖小平向记者表示。

肖小平进一步指出,除调控政策抑制需求外,对涨幅的预期是影响市场的关键。“在经济下行的预期之中,会让广大购买者有一个观望的姿态,购房更加谨慎。”

肖小平表示,市场普遍认为国家调控房地产的预期较大,涨价没有空间,购房者在这种前提下便会放缓决策。

由此可见,哪怕是在深圳楼市,消费者也不再有“投资房产必赚”的信心。

此外,年末房地产开发商巨量新盘入市,一定程度上影响了二手房的成交。

以深圳为例,华强城、万科星城开盘共推4000多套房,最终卖出约2000套。万科、风轩和鸿荣源壹城中心等也在年末撒网拼业绩。

据21世纪经济报道记者不完全统计,2018年11至12月,深圳有至少30个新盘入市。在新房限价和开发商促销打折活动加持下,置业新房者明显居多,加剧了二手房市场的低迷。

在房贷首付、税费以及新房促销的三重压力下,12月的二手房交易陷入低迷。

根据乐有家和深圳市规土委的数据,2018年深圳二手房成交价格和数量,尤其是下半年以来呈现明显缩量下跌,四季度的成交量均在公认的5000套/月的安全线之下,12月更是跌破4000套。

中原地产首席分析师张大伟预测,2019年,如果不出现明显的房地产政策变化、信贷政策变化,市场的下调难以避免。

“杠杆买房”时代终结

图片来源 / 图虫创意

“房价关键看信贷”,张大伟指出,在流动性收紧背景下,房地产资产的变现能力偏低,买房尤其是非核心城市已不再是稳妥的投资选择。

央行最新数据表明,2018年末,人民币房地产贷款余额38.7万亿元,同比增长20%,增速比上年末低0.9个百分点;全年增加6.45万亿元,占同期各项贷款增量的39.9%,比上年水平低1.2个百分点。

此外,截至2018年末,个人住房贷款余额25.75万亿元,同比增长17.8%,增速比上年末低4.4个百分点。

个人房贷余额持续收窄,居民购房杠杆也进入了下行通道。据易居研究院测算,2018年三季度,全国居民表内购房杠杆率为31.3%,环比下降0.6个百分点,同比下降6.5个百分点。

而从历史数据来看,2016年四季度居民购房杠杆率达到2010年以来最高位,为44.1%。2017年一季度,该指标小幅回落至43.8%,此后6个季度连续下行。

这意味着,随着信贷政策不断缩紧、流动性因素的影响,居民加杠杆的空间已经极其有限,房产的变现能力转差。

直到12月,一直气氛紧张的楼市有了些松绑的迹象,各地政策动态明显减少,人们对楼市的预期也因此改变。

融360大数据显示,12月,全国首套房贷款平均利率为5.68%,相当于基准利率1.159倍,为全国首套房平均利率23个月以来首次出现下降。北上广深等热门城市的首套利率均值均有不同程度下降。其中,深圳由基准上浮15%下调到了上浮10%。

何倩茹预计,2019年房贷执行利率将下调,会对整体市场产生较大影响,但重点还得看下调幅度有多大。

她进一步指出,除房贷利率外还有其他因素会影响市场成交量的变化,虽利率调整有利好因素存在,但不代表成交量就会上升。

以深圳为例,“2019年全市二手住宅的成交量将现下行压力,全市二手住宅成交量降幅预计大概为5%-10%”,何倩茹称,二手房价难以大幅上涨,预计2019年房价涨速将放缓。

张大伟则指出,全国房地产市场的政策底部已经出现,未来大幅度全面宽松可能性不大,信贷将依然处于偏紧的环境中,限贷政策将严格执行,但对于自住需求的合理信贷有所倾斜,也是2019年最有可能的房地产政策变化。

对于投资者而言,“杠杆买房”的时代或将一去不复返。

文章观点仅代表作者观点,不代表本公众号立场;文中投资建议仅供参考。

来源: 21世纪经济报道作者:宋兴国 梁一铭 张晓玲、孙艺萌、范伟

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